FAQ´s


Una vez que contacta con FCS, es visitado por un arquitecto, y en algunos casos además por el oficial de obra que valorará el trabajo, para analizar la propiedad y conversar acerca de las intenciones y posibilidades. La mano de obra como cualquier partida, puede valorarse con más de una cuadrilla.
- Sin compromiso -

Luego, elaboraremos diferentes piezas gráficas en 2D y 3D para estudiar alternativas de diseño, y si es necesario, tendríamos una reunión para terminar de ajustar lo que valorará. No es una entrega de alternativas, es el camino a la primer aproximación de valores.
- Sin compromiso -

Una vez definida la alternativa, realizamos una memoria y un proyecto básico que distribuimos entre diferentes proveedores y oficiales de obra. Realizamos el primer presupuesto y podemos hacerle las correcciones que se indiquen. 
- Sin compromiso -

Luego de lo anterior, si está de acuerdo, puede optar por una de las siguientes modalidades para contratar servicios.






¿Cuáles son las modalidades de trabajo?

A y B. Ambas se calculan en base al presupuesto de ejecución material e incluyen los mismos servicios.

FCS actúa como su arquitecto personal, realizando las actuaciones necesarias para elaborar el proyecto y llevándolo a cabo. El cliente recibe de cada proveedor los presupuestos individuales que conforman al general. 
La facturación de las partes de la obra generalmente es desde el proveedor hacia el cliente. 
Los pagos se realizan mensualmente. El presupuesto se calcula de la siguiente manera,


TOTAL = PEM x f

PEM = Presupuesto de Ejecución Material, es la suma de los precios netos de los materiales y la mano de obra.

f = es un factor que variará disminuyendo de 1.35 a 1.25 según el PEM definitivo de la obra, remitiéndose a la siguiente tabla. (click aquí si no se visualiza)



Obras con PEM mayor a 100.000 € se valoran de manera particular.





FCS actúa como estudio de arquitectura y como constructora.
También se utiliza para contratar solo una parte de los servicios, y de esta manera obtener su precio particular.
Los pagos se realizan según el avance de las etapas de la obra. El presupuesto se calcula de la siguiente manera,


TOTAL = PVP + STP

PVP = PEM x 1.18
STP = PVP x 0.15

PEM = Presupuesto de Ejecución Material, es la suma de los precios netos de los materiales y la mano de obra.

STP = Servicios Técnicos y Profesionales. Al finalizar los trabajos representan cerca el 10% de la inversión, se dividen en 3 etapas y cada una representa un porcentaje para calcular su monto en los plazos de pago:
  1. Alternativas y sus presupuestos (50%): Visitas, reuniones, análisis y búsqueda conjunta e ilimitada de alternativas de diseño, planos, 3D, maquetas virtuales y/o vídeos.
  2. Proyecto y su presupuesto (40%): Elaboración de documentación ejecutiva, planos definitivos, maquetas de estudio (previas y durante la obra), gestión de permisos. 
  3. Dirección de la obra (10%): Realizada por un arquitecto, con un mínimo de visitas semanales, en horarios aleatorios y sin aviso previo a los operarios.
PVP = Solventa la Ejecución de la obra. Implica: Investigación y desarrollo de un presupuesto sobre el proyecto realizado, basado en el PEM | Administración económica de la obra | Control, logística y coordinación con proveedores y mano de obra.



En ambas modalidades, el proyecto y el presupuesto son dinámicos.
Es decir que el cliente puede hacerlos variar, antes y durante la obra,
modificando materiales o diseño.





¿Qué es el PEM?

PEM significa Presupuesto de Ejecución Material, equivale a "la lista de la compra", precio neto. Son los mejores precios que podamos encontrar en mercado, de materiales y mano de obra, al momento de valorar. Podemos elaborar presupuestos con un PEM intermedio, bajo o alto, el cliente es quien lo indica, y es posible variarlo a su criterio durante el avance de la obra.







¿Cómo son los plazos de pago?

Luego de las etapas que son sin compromiso, el cliente dispone de un presupuesto hecho sobre un proyecto básico. Si desea contratar su desarrollo, analizaríamos cuál será el modo de cálculo que mejor se adapte a sus intereses.

Para contratar servicios en la modalidad de trabajo A, se realiza una paga y señal sobre el 10% del total del presupuesto. A partir de la paga y señal, se realizan los subsiguientes pagos mensuales del 5% hasta que comienza la obra.

Para contratar servicios en la modalidad de trabajo B, cada etapa de los Servicios Técnicos Profesionales (STP) se confirma con un pago por adelantado, basado en los porcentajes más arriba explicados.

Para ambos casos, todos los pagos son a cuenta de la obra. Para concretar la fecha de inicio de obra se necesita al menos cubrir un 30% del presupuesto, de esta manera se puede dar inicio a la compra de materiales y confirmar fechas con el personal seleccionadoDurante el desarrollo de la obra, los montos de los pagos parciales se definen según la periodicidad o necesidad de los mismos. Al finalizar la obra, se mantendrá un 5% pendiente a pagar durante 10 días.




¿Cómo son los plazos de trabajo y ejecución de obra?

Los plazos de cada obra son particulares. Se puede pensar que para una reforma integral se pueden invertir de 30 a 60 días de construcción, aunque depende de la complejidad de la misma. El proceso previo de diseño con la búsqueda de alternativas y sus presupuestos es igualmente importante y requiere de algunas semanas.

Las reformas parciales demandan evidentemente menos tiempo, en 15 días, se puede disponer de un diseño y presupuesto para una cocina o para un baño. Y luego un par de semanas para materializarlo.





¿Cuánto cuestan los permisos de obra?

Para las obras en donde no se afecta estructura ni se modifican distribuciones, se realiza solo un "assabentat d'obres" al Ayuntamiento, es sin cargo. 

Para "Obras menores", en donde se modifica distribución de espacios afectando tabiques no estructurales, se debe presentar al ayuntamiento un proyecto visado por el COAC. Existen tasas del Ayuntamiento, Honorarios y derechos de intervención. Para una obra de reforma integral tipo, 50-60-70 m2, pueden resultar: Honorarios Arq. COAC (entre 1.200 € y 1.800 € aprox.) + Tasas variables (3,25% del PEM) + Tasas fijas (320 €). Valores oficiales a comienzos del 2014.

Para Obras Mayores, donde se afecta a la estructura con la intervención, se debe analizar cada caso en particular.





¿Cuáles son las garantías?

Todos los trabajos están garantizados por tiempo indefinido. Las incidencias relacionadas con la mano de obra suelen surgir poco tiempo después de la entrega de la obra, pero ya sea unas semanas o unos meses más tarde, estará cubierta y será atendida para dar una solución pronta. Los materiales tienen una garantía mínima de 2 años.





¿Puedo contratar solo una parte de los servicios?

Sí. Y si algún servicio no estuviese expuesto, nos gustaría escucharle.




¿Puedo comprar suministros en outlets o páginas web?

Sí. Se consideran como presupuestos de ejecución material (PEM), teniendo en cuenta los gastos de transporte o derivados.




¿Se entregan las alternativas desarrolladas para el presupuesto?

En las etapas que son "sin compromiso", no se hace entrega de alternativas. Se realizan con el fin de presupuestar una propuesta interesante. La entrega de alternativas forma parte de los servicios profesionales y puede contratarse de manera independiente al resto de la obra.

El pago de la contratación por separado de cualquier servicio profesional, se considera a cuenta del presupuesto de la obra.




¿Cuánto cuesta reformar un piso?

Un modo de hacer un cálculo rápido, es pensar que una reforma integral estándar puede costar desde los 500 €/m2 en adelante.

Hay muchas variables que definen el precio un una reforma, aunque también hay tendencias generales. Por ejemplo, en un piso de alquiler, 50 m2, sin demasiado cambio de la distribución de espacios, los presupuestos comienzan en los 18 mil euros; cocina, baño, instalaciones, pintura. En cambio si es un piso para uso propio, el cuidado de ciertos detalles y la elección de acabados y materiales, podrían incrementar este valor a 600, 700 €/m2 o más.

Si se requiere el reemplazo de carpinterías, instalaciones integrales, y demás apartados para hacer una reforma completa, debemos estimar quizás desde unos 25 mil euros en adelante. 


En la sección de Obras y Proyectos, se pueden encontrar
 ejemplos de reformas integrales de entre 20 mil y 90 mil euros; reformas de cocinas que van desde los 5 mil a 15 mil euros; la reforma de un baño por 12 mil, ó 2 baños por 9 mil. Los valores no son lineales ni relativos.

Cada proyecto es único, y puede hacerse de más de una manera, por lo tanto, lo aconsejable es hacer una valoración particular.




¿Cómo se distribuye la inversión en la reforma integral de un piso?

Cada caso es variable, como ejemplo, el gráfico muestra 
un caso para una reforma realizada de 55 mil euros:









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